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근저당권과 저당권은 같은 말일까요?
두 용어는 주택 매매계약, 전. 월세계약 시 등기부 등본에서 자주 볼 수 있는 용어인데, 그 의미를 잘 알고 계시면 주택거래시 전. 월세 사기등의 부동산 거래사고를 피할 수 있습니다
두 용어가 같은 말인지 다른말인지 잘 모르시는 분들이 많은 것 같습니다
두 용어는 서로 밀접한 관련이 있지만 이 두용어의 의미가 다르니 내용을 확인해 보시기 바랍니다
정리해서 설명하자면,
저당권은 채무자 또는 제 3자가 채무의 담보로 제공하는 부동산을 인도받지 않고, 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 말하며, 대부분 저당권은 빌린금액만큼만 권리를 설정합니다
근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 담보하기 위해 부담해야 할 최고액을 정하고 장래의 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 내에서 담보하는 것으로, 채권액에 채권최고액(대출금+이자)을 권리로 설정합니다
저당권과 근저당권의 차이점은 아래의 표와 같습니다
| 차이점 | 근저당권 | 저당권 |
| 담보채권 | 장래의 증감.변동하는 불특정 채권 | 현재의 확정액 |
| 부종성 | 결산일에 피담보채권이 확정되기전까지 피담보 채권이 소멸하더라도 유지 |
현재의 채권이 소멸하면 함께 소멸 |
| 변제의 효력 | 변제하더라도 결산기전이면 소멸되지 않음 | 변제하면 채권소멸 |
| 등기되는 금액 | 피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음) |
피담보채권액 |
두 용어의 차이점을 이해하는 것은 부동산 거래를 이해하고 관리하는데 매우 중요하니 그 의미와 설정방법, 말소 및 해지방법에 대해서 알려드리고자 합니다
용어정리
☞ 근저당은 장래에 발생할 수 있는 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말하며, 이것은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 채권을 담보하기 위해 담보물이 부담해야 할 최고액을 정하고 장래의 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 내에서 담보하는 것입니다
예) 주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 경우, 은행은 그 주택의 위치, 건축연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 결정하게 되는데 대부분 담보물 시가의 70%~80%선에서 정해지며 이렇게 설정된 금액을 '채권 최고액'이라고 합니다
☞ 근저당권은 저당권의 한 종류로 장래에 발생할 수 있는 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다
예) 은행에서 대출금 1억원을 대출받을 경우, 대부분 채권 최고액은 120%~130%인 1억 2천만 원이나 1억 3천만 원으로 설정하는데 이것은 채무자가 제때에 이자를 변제하지 못하는 것을 감안하고 설정하기 때문입니다
따라서 근저당은 담보로 사용되는 부동산을 의미하고, 근저당권은 그 담보를 설정하는 권리를 의미합니다
이렇게 설정되면 등기부등본에 기재되게 되는데 채무자가 대출금을 변제하지 못할 경우 해당 담보물에 대해 경매신청이 가능하게 되고, 채권자는 이러한 설정을 통해 대출금을 회수할 수 있게 되는 것입니다
근저당 설정 방법
☞ 근저당 설정을 위해서는 등기의무자인 설정자(소유자,지상권자,전세권자)와 등기권리자인 채권자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다
☞ 신청방법으로는 신청인이나 대리인이 등기소를 방문해서 서면으로 제출하는 방법과 전산정보처리조직(법원 인터넷등기소)을 이용하는 방법이 있습니다
☞ 근저당 설정 등기 절차
① 근저당권 설정 계약서 작성
② 위임장에 등기의무자(소유자) 인감날인
③ 관할 세무서에 계약서 복사해서 등록면허세 납부 및 발급
④ 국민채권 매입(은행)
⑤ 관할 등기소 방문 후 근저당 설정 신청서 작성 및 수입인지 발급
☞ 근저당 설정시 준비해야 할 서류로는 등기권리자/등기의무자 주민등록등(초) 본, 대리인 신청 시 등기권리자의 주민등록증 사본 및 인감증명서, 등록면허세영수필확인서, 근저당권 설정계약서, 등기필정보 또는 등기필정보통지서, 위임장(필요시), 신분증, 도장 등이 있습니다
☞ 근저당 설정시 발생하는 비용으로는 등록면허세(등기시 납부하는 세금으로 채권최고액의 0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%)가 있습니다
근저당 설정 해지방법(근저당권 말소방법)
☞ 근저당 설정 해지시 필요한 서류로는 근저당 말소 등기신청서, 위임장, 해지증서, 등기필정보 또는 등기완료통지서, 취득세영수증, 등기신청수수료 영수증과 신청자의 신분증, 도장, 설정을 해지할 부동산등기 1부를 준비한후 등기소를 직접 방문하여 신청하거나 법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청이 가능합니다
☞ 근저당 설정 해지 시 발생하는 비용으로는 등록면허세, 지방교육세, 수입증지, 등기수수료 등이 발생할수 있습니다
등기부등본 열람을 통한 확인방법
근저당 설정 또는 근저당 설정 해지를 확인할 수 있는 방법으로 등기부등본 열람을 통해서 할 수 있습니다
법원 인터넷등기소를 이용해서 등기부등본을 열람하는 방법은 아래와 같습니다
☞ 인터넷등기소 접속(PC 또는 모바일)
☞ 부동산 등기 > 열람/발급(출력)
☞ 열람하고자 하는 부동산의 주소 입력(말소사항 포함)
☞ 등기부등본 열람/발급 수수료 결제
☞ 열람 또는 발급
이렇게 등기부등본을 열람/발급하여 등기부등본상의 근저당 설정 또는 근저당 설정 해지를 확인할 수 있고, 등기부등본상에 '근저당 설정'이라고 기재되어 있으면 담보대출이 설정된 것으로 보시면 됩니다
