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정부는 치솟는 서울 집갑을 잡기 위해 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'( 8.8 부동산 대책)을 제8차(2024.8.8) 부동산 관계장관회의 안건을 통해 발표하였습니다
정비사업 개선을 통해 도심 아파트 공급확대, 빌라 등 비아파트 공급확대, 신규택지 발굴 등을 통해 서울 및 수도권에 42만7천호의 주택을 공급해 집값을 잡겠다는 내용입니다
2024. 8. 8. '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 세부 추진과제를 중심으로 내용을 알아보도록 하겠습니다
도심내 아파트 공급 획기적 확대
1. 정비사업 속도 제고 및 부담 경감
☞ 패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)「재건축. 재개발 촉진법(특례법)」을 제정하고, 진행 중인 재건축. 재개발 37만 호(서울) 추진 가속화
① 절차 간소화를 통한 사업속도 제고
▶ 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화
▶ 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하고, 행정청도 일괄인가
▶재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위 확대
▶ 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연방지를 위해 광역지자체의 합동조정회의 신설
② 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소
▶사업지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계를 구축하고, 일정규모 이상(1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견의 의무화
③ 세제.금융 지원 강화
▶ 초기자금 지원 : 초기 사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정 수준 지속 검토
▶ 공적보증 강화 : 정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(연 10~15조 원→20조 원)
▶ 주택연금 활용 : 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대
▶ 취득세 감면 : 재건축 사업의 사업자(조합) 및 1 주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선하고, 규제지역 외의 지역에 한하여 분양가격 12억 원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면
④ 도시. 건축 등 정비사업 관련 규제 완화
▶ 용적률 추가 허용 : 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가 허용, 3년 한시로 완화 (규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외)
▶ 임대주택 비율 완화 : 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률 X50%)을 사업성 등 고려(보정계수 적용)하여 차등 완화(서울시)
▶ 건축규제 완화 : 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화
▶ 재건축부담금 폐지 : 주택시장 안정이라는 제도 도입취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진(6.5 법률안 기발의 되어 국회 계류 중)
2. 1기 신도시 등 노후계획도시 정비
☞ 2024년 11월 2.6만 호+α 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정, '25년 이후 선정 물량도 정비계획 신속 수립 등 순차정비 ( 이번 대책을 통해 발표한 (가칭)「재건축. 재개발」 등 정비사업 속도 제고를 위한 규제 개선 사항들은 1기 신도시 정비에도 적용)
☞ '26년 최초 인허가 → '29년까지 인허가 8.8만 호, 착공 4.6만 호 추진
('35년까지 1기 신도시 정비를 통해 수도권에 총 10만 호 이상 추가공급 기반 마련)
① 기본방침(국토부). 1기 신도시별 기본계획(지자체) 공개, 미래도시펀드 추진
▶ 기본방침과 1기 신도시별 기본계획을 8월부터 공개하고, 총 12조 원 규모의 미래도시펀드 구조설계를 금년 중 완료
② '24년 11월 「1기 신도시 정비 선도지구」 선정
▶ '24.11월 2.6만 호+α(최대 3.9만 호) 규모의 선도지구를 선정하고, '25년 이후에도 매년 일정물량을 선정하여 사업추진
③ 전국 노후 계획도시 정비 기본계획 본격 수립
▶ '24년 하반기 중 부산(7월 기찬수), 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립 착수
빌라 등 비아파트 시장 정상화
1. 공공 신축매입 공급확대
☞ 서울 지역의 경우, 비아파트 공급상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전. 월세로 무제한 공급하고, 세제. 대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고
① 매입규모 확대 : 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 '25년까지 11만 호+α 집중공급(LH 신축 든든 전세 포함)하고, 서울은 비아파트 공급상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입
② LH 내 수도권 신축매입 총괄 전담조직을 신설하고, 절차 등을 개선하여 약정체결기간을 7→4개월로 3개월 단축
③ 「신축매입 활성화 지원 3종 세트」
▶ 세제혜택 : 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택 취득 시 기본세율 적용대상 확대
▶ 자금지원 : HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비 90%까지 1 금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원(지역. 주택면적별 70~90%→지역별 80~90%(수도권 90%, 지방권 80%)로 개선)
▶ 지원단가 : 건설원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가 현실화 및 기금 지원 추진
2. 분양전환형 신축매입 신규 도입
☞ 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 '26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급하고, 공공 신축매입 11만 호 중 최소 5만 호를분양전환형 신축매입으로 공급
① 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정기간(6+2~4년) 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선매각하고, 입주 및 분양전환 시 주택도시기금에서 저리 자금 대출 지원
② 매입대상 : 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양전환될 수 있도록 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입
③ 공급대상 : 무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급하되 분양전환은 일정요건(전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3.62억 원)을 충족하는 경우로 한정
④ 분양전환 시기 : 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 시행하고, 분양전환을 희망하지 않는 경우에는 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년간(총 10년) 추가 임대거주 기간 보장
⑤ 분양가 : [입주 시 감정가+분양 시 감정가]÷2, 상한은 분양시 감정가이며, 분양전환 후 잔여물량은 감정가로 일반 매각 허용
⑥ 물량배분 : 주택공급 확대, 실수요자 선호 고려 수도권 위주 공급
3. 비아파트 시장기반 정상화
☞ 위축된 비아파트 시장이 신속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제. 청약 등 맞춤형 지원방안 마련
① (건설사업자) 소규모 건설사업자 취득세 중과 완화
② (등록임대사업자) 세제혜택 일몰 연장 및 대상. 범위 확대
▶ 단기 등록임대 도입 : 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 '6년 단기 등록임대'를 도입하여 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)하고, 1 주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록시 1세대 1주택 특례 적용
▶ 임대사업자의 등록임대주택(장기일반, 공공지원)에 대한 취득세, 재산세 감면 일몰기한 연장('24.12→'27.12)
취득세 : 공동주택(신축, 최초분양). 오피스텔(최초분양) 60㎡이하 면제, 60~85㎡ 50% 감면
재산세 : 공동주택. 오피스텔. 다가구 40㎡이하 면제, 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면
건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용 일몰기한도 연장
▶ 대상 확대 : 등록이대 유형으로 신설('23.9)된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세. 재산세 감면 대상에 신규로 포함
③ (임대인) 임대수요 정상화
▶ 신축 소형주택(전용 60㎡이하 수도권 6억 원. 지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립. 다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔)을 구입하는 경우, 취득. 종부. 양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 '27.1월까지 확대(준공. 취득일 기준, 현재 ~'25.12월까지)
▶ 기축 소형주택('24.1월 ~ '27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡이하 수도권 6억 원. 지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립. 다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔)을 '27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외
④ (실수요자) 주거사다리 역할 회복
▶ 생애 최초 혜택 : 생애 최초로 소형주택( 전용 60㎡이하 / 취득가격 3억 원(수도권 6억 원) 이하 / 다가구, 연립. 다세대, 도시형 생활주택)을 구입한 자는 취득세 감면한도 확대(200만 원→300만 원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)
※ 소형주택이 아닌 경우(12억 원 이하) 감면한도 200만 원 유지
▶ 청약기준 완화 : 빌라 등 비아파트(단독. 다가구주택, 연립. 다세대주택, 도시형 생활주택) 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 확대
※ 면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1.6억 원(지방 1억 원) 이하 → 면적 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억 원(지방 3억 원) 이하
⑤ (임차인) 비아파트 정보 제공 강화
▶ 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확일할 수 있도록 법적 근거 마련
▶ 일정요건(보증사고 이력 없음, 전세보증 가입건수 2건 이하 및 주택별 담보인정비율 70% 이하 등) 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심임대인 확인서 부여 및 임대인 보유주택에 대한 혜택 제공(임차인이 '안심임대인' 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료 10% 할인 혜택)
▶ 임대인 요청 시 안심임대인이 보유한 임차주택에 대하여 민간 부동산 플랫폼(직방, 네이버 부동산 등) 상 안심임대인 마크 표출
4. 뉴 빌리지 사업 본격 추진
☞ 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책지원 병행 → '29년까지 주택 5만 호 공급 추진
① 민간의 자율적인 주택 정비가 촉진될 수 있도록 노후 저층 주거지역에 기반시설 또는 편의시설(주차장 등) 설치 등을 지원
② 기존 도시재생 사업 예산을 재구조화하여 공모 선정 시 지역당 기반. 편의시설 설치에 국비 최대 150억 원(5년간) 지원,
주택정비사업과 공동이용시설 설치를 직접 연계 시 추가 국비지원(최대 30억)
③ 신축 연립. 다세대를 주로 공급하는 자율주택정비사업은 총사업비의 최대 70%까지 금리 2.2%의 기금융자를 지원
5. 비아파트 공공임대 추가 공급
☞ 신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1.6만 호 추가 공급
① HUG 든든 전세주택 확대 공급
▶ 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하여 임대하는 유형 신설
▶ 임차인의 기존 든든 전세주택과 동일하게 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년) 간 보증금 미반환 걱정 없이 거주
▶ 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무(대위변제금 - HUG 매입가격)를 임대종료가지 상환 유예하고, 원할 경우 임대 종료 후 환매 허용
▶ '24년 2천 호, '25년 4천 호 등 총 6천 호 공급(잠정)
② 비아파트 전세임대 확대 공급
▶ 비아파트 시장 정상화를 위해 전세임대 사업을 확대하여 최대 8년간 안심하고 거주 가능한 전세임대 유형 신설
▶ 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해, 임대인 모집공고를 실시하여 즉시 입주가능 주택을 조기 확보하고, 모집공고를 거친 비아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결(반환보증 가입) 한 후, 입주자는 공공과 임대차 계약을 맺고 거주
▶ 비아파트 보증금 최대 2억 원(입주자 20% 부담) 지원
▶ '25년 5천 호, '26년 5천호 등 1만 호(잠정, 수도권 0.6만 호)
기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여
☞ 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게는 미분양 매입확약을 제공하고, 후분양 공공택지의 선분양도 허용하여 착공 및 분양 일정 조기화 추진
① 수도권 공공택지에 22조 원 규모 미분양 매입확약 제공
▶ LH가 조성한 수도권 공공택지(공동주택, 주상복합용지 등)에 대해 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공하여 조기 착공 유도
▶적용대상은 수도권 3.6만 호로 민간에서 '25년까지 실 착공하여 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 매입
▶ 매입가격은 세대별 실제 분양가 x (매입확약률+가산비율최대 2% p)
② 청약 조기화등을 위한 후분양 조건부 공공택지의 선분양 허용
▶ '18~'20년 후분양 조건부로 공급한 1.77만 호(22필지) 중 '24.7월 현재 본청약 실시 전인 0.45만 호(6필지)에 적용 추진
▶ 선분양 허용 시 최대 1년 6개월 내외 분양 시기 조기화 효과
③ 공공택지 내 주택공급 조기화 지원
④ 기발표 수도권 공공택지 지구지정 조기화
▶ '22년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지(5곳, 14.5만 호)에 대해서도 김포한강 2('24.7)를 시작으로 '25년 상반기까지 지구지정 완료 추진 (평택지제:'24년 하반기, 3.3만 호, 용인이동. 구리토평. 오산세교 3:'25년 상반기, 6.6만 호)
서울. 수도권 신규택지 발표 및 물량확대
☞ 미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트 등을 활용하여 합리적 가격의 주택공급을 추진하고, 토지이용 효율성 제고등으로 주택 추가공급
① 서울 및 서울 인근 신규택지 후보지 8만 호 발표
▶ 선호도 높은 서울. 수도권 우수입지 후보지를 '25년까지 당초 대비 4배 규모인 총 8만 호 발표 추진('24년 5만 호, '25년 3만 호)
▶ '24년 5만 호 중 2만 호에 대해서는 신혼.출산.다자녀가구를 위한 분양.임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진
▶ 신규택지 발표 시('24.11월 예정)까지 서울 GB전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정
② 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급
▶ 사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성 제고 등을 통해 종전 3만 호에서 2만 호 이상 추가 확보
주택공급 여건 개선
1. 공급규제 혁파 및 정책 지원 강화
☞ 주택공급을 가로막는 '손톱 밑 가시'를 꾸준히 발굴하여 개선해 나가고, 인허가. 착공 등 촉진을 위해 PF보증 확대, 지자체 협의회 운영 등 추진
① PF보증 확대 등 유동성 지원
▶ 정상사업장의 원활한 자금 조달을 위해 PF대출 보증 공급 규모를 당초대비 5조 원 추가 확대(30→35조 원)
② 주택건설 장해요인 해소
▶ 지자체 협의회 운영(광역) 및 권역별 점검회의(기초)를 통해 주택공급 현황 점검 및 인허가 장애요인 해소
③ 주택공급 규제 완화
▶ 수요가 많은 중소형평형 도시형 생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한 완화(60→85㎡ 이하)
▶ 소규모 정비사업 등 용적률 완화에 따라 건설해야 하는 임대주택 인수가격 상향(표준건축비→기본형 건축비 80%)
▶ 노후. 저층 주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택 정비사업 관리지역 내 용도지역을 최대 준주거까지 상향 허용
2. 지방 미분양 해소
☞ 지방 주택건설사업 정상화를 위해 CR리츠, 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소하고, 지방의 신규 주택 공급 여력을 확보
① 지방 미분양 CR리츠 본격 도입 (9월 중 출시)
▶ 시행. 시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입. 운영하여 미분양 리스크를 해소
▶ CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세. 종부세 세제지원(관련세법 시행령 개정 완료)
② 지방 준공 전 미분양 PF 보증 지원 확대
▶ 지방 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증한도 한시 확대(전용면적 구분 없이 최대 70% 지원, '25.12월까지)
▶ 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 한시 확대(HUG 신용등급 BBB-이상 5천억 원, CC 이상 3천억 원, '25.12월까지)
③ 지방 준공 후 미분양에 대한 세 부담 경감
▶ 사업자 : 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면
▶ 구입자 : 기존 1 주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입시 1세대 1주택 특례(양도세. 종부세) 적용
건전한 부동산 시장 환경 조성
☞ 부동산 거래질서를 교란하는 불법행위와 불공정행위를 차단하고, 토지거래허가구역 사후이용 실태조사를 통해 부동산 거래 건전성을 확보
① 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사 실시
▶ 조사지역 : 서울. 수도권 전 지역
▶ 조사기간 : '24.8~12월
▶ 조사대상 : '24년 주택 거래 중 자금조달계획 적정성이 의심되거나 허위신고 등 불법행위가 의심되는 거래건 전체
② 서울 GB 및 인접지역 정밀 기획조사 실시
▶ 조사지역 : 서울 GB 및 인접지역
▶ 조사기간 : '24.8~'25.3월
▶ 조사대상 : 대책 발표일 ~ 신규택지 후보지 발표 시까지 토지 거래분 중 이상거래를 조사
③ 토지거래허가 구역 이용실태 조사 실시 (서울시)
▶ 조사지역 : 서울 관내 토지거래허가구역
▶ 조사기간 : '24.9~10월
▶ 조사대상 : 서울 도심지 내에서 토지거래계약을 허가받은 거래건
▶ 조치계획 : 서울시 등이 사후이용 실태조사를 실시하고 당초 허가한 이용 의무대로 불이행 시 이행명령, 이행강제금 부과 등 조치
(8.8 부동산 대책) 법률 제. 개정 필요한 주요 정책
정부의 서울 주택 공급 확대를 골자로 한 8.8 부동산 대책은 세부 정책 중 상당수가 법률 제. 개정이 필수여서 서울 내 재건축. 재개발 속도와 사업성을 높이기 위해 별도의 '촉진법'을 만들고 기존 법안도 고치겠다는 방침을 세우고 있습니다
