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사람이 살아가는데 가장 필수적인 요소가 의. 식. 주입니다
먹고 입는 문제가 그리 큰 문제로 여겨지지 않는 요즈음엔 안정적인 거주에 대한 욕구가 가장 크게 느껴집니다
거주의 수단 중 대표적인 주택은 소유관계도 있지만, 주택에 대한 비용지불이 큰 요즘에는 임대차 계약관계가 많고, 이에 따른 법률문제도 빈번하게 발생되고 있습니다
특히, 주택에 대한 임대차 계약 체결 후 임대인과 임차인의 쌍방 간 권리, 의무 불이행으로 인한 분쟁이 상당히 많이 발생되고 있고, 그중에서도 임차인의 의무인 월세 지불이 연체될 경우 임대인이 겪게 되는 경제적인 어려움도 간과할 수 없습니다
임차인의 월세 지급 연체 시 밀린 월세를 받기 위해 임대인이 어떻게 대처해야 하는지에 대한 내용을 단계별로 살펴보도록 하겠습니다
월세의 연체 기준(주택)
1. 민법 제640조 (차임연체와 해지)
제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제640조의 의하면 임차인의 차임 연체액이 2기에 달했을 경우에 임대인은 계약을 일방적으로 해지할 수 있다고 명시되어 있습니다
2. '2기의 차임액'에 대한 해석
우리 민법은 밀린 임대료가 '2기의 차임액'에 달하는 때에는, 즉 밀린 임대료 총액이 2달분이 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다
여기서 말하는 '2기의 차임액'에 대한 해석을 사례를 통해 정리해 보도록 하겠습니다
(사례 : 임대차 기간 2년, 매월 차임 50만 원 일 경우)
① 연체가 반드시 연속적일 필요는 없습니다
연체액이 2기의 차임액 (총 2기 누적금액 100만 원)에 해당하면 되고, 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없습니다
☞ 예를 들어 2월 연체, 3월/4월/5월 납부, 6월 연체일 경우 6월분 월세 납입 예정일이 지나면 해지사유가 됩니다
② 2회 이상 연체한 사실이 있어도 총 연체금액이 2 기분에 도달한 적이 없다면 계약해지는 불가능합니다
☞ 예를 들어 임대차 기간 2년 동안 차임 2개월분(100만 원)이 되기 전에 밀린 월세를 지불했다면 그 횟수가 3회 연체한 사실이 있어도 해지사유가 되지 않으며, 연체액이 차임 2기의 금액인 100만 원에 도달되기 전에 단돈 100원이라도 임차인이 월세를 입금하면 계약해지는 불가능합니다
즉, 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없으며, 현재 '연체한 상태'에서만 해지할 수 있다는 것입니다
③ 차임 2 기액에 달하는 연체 상태에서 임대인이 해지 통지를 한 후, 이 통지를 받은 임차인이 밀린 월세를 다 갚은 경우에도 임대인의 해지 통지는 여전히 유효하며, 해지의사를 번복할지 말지 여부는 임대인의 선택입니다
④ 연체로 인한 해지는 임대인만 할 수 있습니다
☞ 법 조문에서도 '~임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 명시되어 있어 임차인의 고의적인 연체로 인하여 임차인이 중도 해지 할 수 없습니다
밀린 주택월세 받는 방법
1. 계약 시 해지특약 및 손해배상 특약
계약체결 시 추후 임차인이 월차임을 미납할 경우를 대비하여 '월세 몇 회 이상 미납 시 계약을 해지한다'는 특약을 정해두고 이에 대한 손해배상을 정해두는 등 특약을 정해둠으로써 발생한 손해를 보다 효과적으로 배상받을 수 있습니다
2. 제소 전 화해
제소전 화해조서는 소송을 제기하기 전 법원에서 화해를 할 수 있는 절차로 명도소송처럼 긴 소송기간이 생략되어 시간이 크게 걸리지 않아 월세 밀린 임차인을 빠르게 내보낼 수가 있습니다
월세가 밀린 세입자를 상대로 명도소송을 할 때 보면 명도소송이 진행되는 중에도 세입자는 월세를 연체하는 경우가 대부분으로 그 피해는 소송이 끝날 때까지 임대인이 부담하게 되는데, 제소 전 화해는 강제집행 신청이 가능하여 월세연체가 상대적으로 적을 수 있습니다
3. 내용증명 보내기
세입자가 매월 지급해야 하는 월차임을 제때 지불하지 않았다면 그 사실을 문자, 메신저, 통화 등 모든 방법을 동원하여 임차인에게 고지하는 것이 중요하며, 고지에도 불구하고 세입자의 월세미납이 이어지고 있다면 내용증명을 보내야 합니다
내용증명이란 우체국을 통해 문서를 발송하는 것으로 발송인 및 수신인, 내용, 일시 등을 보증받을 수 있는 것이지만, 내용증명 자체가 법적효력을 가진 것이 아닙니다
내용증명을 통해 채무의 불이행과 법적 대응을 통보할 수가 있어 상대방에게 합법적으로 독촉할 수 있으며, 우체국을 통해 공식적으로 송달이 되어 증거물로써도 효력을 가질 수 있습니다
< 내용증명 필수 기재 사항 >
① 발신인과 수신인의 정보
② 계약해지 통보 및 일자
③ 해당 목적물의 임대차 계약서 내용
④ 미납 월세와 관리비 내역
⑤ 추후 법적 절차가 들어갈 수 있다는 취지의 내용
4. 지급명령 신청
내용증명을 보냈음에도 임차인이 아무런 반응을 보이지 않는다면, 지급명령신청을 진행할 수 있고, 지급명령신청을 통해 소송 진행 없이 신속하게 채권을 회복할 수 있습니다
지급명령이란 민사상의 법적 절차 중 하나로 받아야 하는 돈을 합법적으로 청구할 수 있는 방법이며 일반소송에 비해 간단하고 신속하게 진행이 가능하여 비교적 저렴한 비용으로 진행할 수 있습니다
지급명령을 신청하게 되면 법원에서 임차인에게 부본을 전달하고, 2주 이내 임차인이 이의 제기를 하지 않는다면 지급명령이 확정되지만, 임차인이 이의 제기를 신청하게 되면 소송을 진행할 수밖에 없습니다
지급명령은 전자소송으로 쉽게 진행할 수 있고 판결문은 집행권원의 효과를 갖기 때문에 임차인의 동산과 월급통장 등을 압류할 수 있어 임차인에게 상당한 압박을 가 할 수 있습니다
5. 명도소송 제기
내용증명, 지급명령으로도 해결되지 않았다면 명도소송을 통해서 해결해야 하는데, 명도소송은 현재 부동산을 불법적으로 점유하고 있는 임차인 등에 대해 합법적인 절차로 퇴거시키는 소송입니다
명도소송은 내용증명, 지급명령 신청과 달리 복잡하고 시간이 많이 걸리게 되고, 명도소송 중 점유자가 변경될 경우 승소하더라도 강제집행이 불가능하기 때문에 부동산 점유이전금지 가처분신청도 동시에 진행해야 합니다
< 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 >
길고 긴 소송을 진행했는데 점유자가 변경되게 되면, 소송을 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분을 하고 명도소송을 진행해야 합니다
점유이전 금지 가처분이 결정되고 가처분이 집행되는 과정에서 임차인이 거주하고 있는 곳에 집행관이 소송문을 집안 곳곳에 붙이게 되어 이것만으로도 임차인에게 상당한 압박을 주는 효과를 볼 수 있습니다
< 명도소송 >
부동산 점유이전 금지 가처분이 결정되면 명도소송을 진행하고 소송에서 확정판결을 받은 후 강제집행을 신청할 수 있습니다
명도소송 절차는 '소송 제기 전 통지 → 소장 작성 및 제출 → 소장 접수 및 임차인에게 소장 사본 송달 → 변론기일 통보 및 변론 진행 → 판결 → 강제집행'순으로 진행되며, 명도소송에서 승소하게 되면 임대인은 명도소송 판결문을 통해 임차인에게 밀린 월세를 청구할 수 있습니다