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이사를 하면 세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍. 면사무소, 동 주민센터에 방문 또는 인터넷으로 전입신고를 하여야 합니다
매매로 인한 이사의 경우에는 큰 문제가 없겠지만, 전세나 월세 세입자의 경우에는 보증금 보호를 위해 가급적 이사당일에 전입신고(주민등록)를 하고 이와 더불어 임대차 계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다
만약에 역전세 등 전세문제가 발생하게 되면 더욱더 신경을 써야 하는 것이'인도(거주), 전입신고와 확정일자' 받아두는 것인데 이것은 주택임대차보호법의 보호기준이 되는 대항력, 우선변제권 및 최우선 변제권의 필수요건으로 세입자를 보호하기 위한 중요한 수단 중 하나입니다
이런 중요한 의미를 가지는 '전입신고 하는 방법과 확정일자 받는 방법'에 대해서 알아보도록 하겠습니다
전입신고 하는 방법
1. 신고의무자
아래의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍. 면사무소, 동 주민센터에 방문 또는 정부 24 홈페이지(http://www.gov.kr)에 접속하여하여야 합니다
① 세대주 본인(임차인)
② 세대를 관리하는 사람(임대인)
③ 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자
④ 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족
⑤ 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자의 직계혈족
⑥ 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족의 배우자
⑦ 기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 관리자
⑧ 기숙사나 여러사람이 동거하는 숙소의 거주민
※ 전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 아래의 방법에 따라 신고하여야 합니다
① 전입자( 전입자가 미성년자인 경우 법정대리인(친권자 또는 후견인) )의 확인을 받아야 합니다
다만, 그 확인을 받기 어려운 경우에는 읍. 면. 동장 또는 출장소장의 사실조사로 대신할 수 있습니다
② 전입자( 전입자가 미성년자인 경우 법정대리인(친권자 또는 후견인) )의 신분증명서를 제시하여야 합니다
다만, 전입자가 신고인 본인의 배우자 또는 직계혈족이면 신분증명서 제시를 생략할 수 있습니다
2. 전입신고 방법 및 준비서류
전입신고 방법에는 방문신고와 인터넷을 이용한 온라인 신고가 있습니다
① 방문신고
거주지 읍. 면, 동사무소에서 방문신고를 할 수 있으며, 세대주 본인이 신고할 경우에 신분증만 가져가면 됩니다
다만, 보통 전입신고를 할 때 확정일자 신고도 같이하기 때문에 '전월세 계약서 원본'도 가져가시기 바랍니다
본인이 아닌 세대원이 신고할 경우 세대주의 신분증과 세대원본인의 신분증, 세대주의 도장이 필요합니다
이때 대리인이 신청하는 경우에는 위임장이 필요합니다
② 인터넷 신고(정부 24)
온라인으로 정부 24 (http://www.gov.kr)에 방문해서 24시간 신청이 가능하며, 이때 반드시 공인인증서가 필요하고, 미성년자 등은 인터넷 신고가 불가능합니다
3. 법률관계 및 처벌
① 전입신고가 있으면
「병역법」에 따른 병역의무자의 거주지 이동 신고,
「인감증명법」에 따른 인감의 변경신고,
「국민기초생활 보장법」에 따른 급여수급자의 거주지 변경신고,
「국민건강보험법」에 따른 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고,
「장애인복지법」에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 봅니다
② 자동차 등록변경 신청
전국 번호판의 경우에는 다른 도시로 이사하더라도 전입신고를 했다면 별도로 자동차 변경등록을 할 필요가 없습니다
단, 자동차등록번호판에 관할 관청의 기호표시(예:서울ㅇ가ㅇㅇㅇㅇ)가 있는 지역 번호판인 경우에 다른 도시로 이사하게 되면 전입신고와 별도로 자동차 변경등록을 신청하여야 합니다
③ 정당한 사유 없이 전입신고를 이사한 날부터 14일 이내에 하지 않은 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과되고, 거짓 신고 시 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금형을 받을 수 있습니다
확정일자 받는 방법
1. 확정일자의 효력
전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사 당일에 전입신고와 함께 임대차 계약서상에 확정일자를 받아두어야 소중한 보증금을 지킬 수 있는 임차권에 '대항력과 우선변제권'이라는 힘이 생깁니다
① 대항력
임차인이 제삼자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다
※ 대항력은 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 생깁니다
② 우선변제권
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다
※ 우선변제권은 임차인이 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다
2. 확정일자 받는 방법
① 임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본과 신분증을 소지하고 임차주택 소재지의 읍. 면사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소에 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다
※ 확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시하여야 합니다
② 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우,
해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약 증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다
※ 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍. 면사무수, 동 주민센터 또는 시. 군. 구(자치구)의 출장소에 하여야 합니다
③ 확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서에 아래의 요건을 갖추어야 합니다
▶임대인. 임차인의 인적사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임. 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
▶ 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인)의 서명 또는 기명날인이 있을 것
▶ 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것
▶ 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것
▶ 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인이 있을 것
▶ 확정일자가 부여되어 있지 않을 것 (다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우는 제외)
3. 확정일자 관련 수수료
전세보증금을 지키는 방법
전세보증금을 지키는 좋은 방법으로 확정일자를 받는 방법, 전세권 등기를 설정하는 방법이 있습니다
이 두 가지 방법은 아래와 같은 몇 가지 차이점이 있습니다
| 구분 | 확정일자 | 전세권 등기 |
| 적용법규 | 주택임대차보호법 | 민법 |
| 법적성격 | 채권 (등기부등본 기재 필요없음) |
물권 (등기부등본에 기재) |
| 권리보호시점 | 실거주+전입신고+확정일자 받은 다음날 0시 | 등기부에 기재한 날 |
| 전전세 가능여부 | 집주인 동의없이 불가능 | 집주인 동의없이 가능 |
| 절차 | 1. 임차주택 소재지의 읍.면사무소,동 주민센터에 방문하여 주택임대차계약서에 확정일자 받는 방법 2.정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여신청 |
집주인의 등기필증,인감증명서,인감도장 등을 가지고 등기소 방문하여 전세권 설정등기 (집주인이 거절할 경우 등기 자체가 불가능함) |
| 비용 | 1천원 미만 (정보처리시스템 이용시 무료) |
등록세,교육세 및 인지대 등 확정일자에 비해 많은비용이 소요됨 |