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고금리에 집값 하락세가 이어지고 전세갑이 크게 하락하면서 임대차 계약이 종료 시에 보증금을 반환받지 못하는 임차인이 늘어나고 있습니다
임차권등기명령제도는 이러한 임차인이 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도로써, 임차권등기명령을 받아 등기가 이뤄지면 임차인이 개인사정으로 먼저 이사를 해도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다
2023년 「주택임대차보호법」이 개정되면서 임대인에게 임차권명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이뤄질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력 및 우선변제권, 거주이전의 자유를 보장하고 임차인의 보증금반환채권 보호가 강화되었습니다
그전까지는 임차권등기명령의 법원결정이 임대인에게 고지되어야 임차권 등기를 할 수 있어서, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령의 송달이 어려운 경우에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주이전을 하지 못하는 문제점을 해결하였습니다
해당법의 개정으로 임차인 보호가 강화되고 있지만, 그래도 임차인의 귀중한 재산인 임대차 보증금을 지키기 위해서는 임차권등기명령 의미와 신청요건,신청절차 및 신청서류, 제도의 효과를 잘 알아둘 필요성이 있습니다
임차권등기명령제도란?
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 전입(주민등록)을 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되므로 보증금을 반환받기 어려워지게 됩니다
이러한 문제를 해결하기 위한 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게하는 제도입니다
임차권등기명령의 신청요건
임차권등기명령의 신청요건으로는
1. 임대차 계약이 종료된 후
2. 임차인에게 보증금이 반환되지 않은 경우
3. 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다
※ 참고사항 ※
② 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전부를 돌려받지 못한 경우는 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함되어 신청을 할 수 있습니다
※ 임차주택의 범위 ※
① 원칙적으로 등기된 임차주택만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(무허가 건물인 경우 신청불가)
② 등기완료전 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성된 임차주택의 경우는 임대인을 대위(대신)하여 소유권보존등기를 마친 다음 예외적으로 임차권등기를 신청할 수 있고, 이때에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부하여야 합니다
③ 주택의 일부분(다가구주택의 일부분)을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 합니다
④ 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우(지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우)에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이경우에는 임대차 계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부하여야 합니다
※ 임차인의 범위 ※
① 임대차 계약이 종료될 때 대항력 있는 임차인은 물론 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 대항력을 상실한 임차인은 새로운 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다
② 임대인의 승낙을 받은 전차인은 임대인에 대하여 의무만 부담할 뿐, 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다
임차권등기명령의 신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 내용을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지 관할 지방법원.지방법원지원 또는 시. 군 법원에 접수하여야 합니다
임차권등기명령신청서에 기재할 내용은 다음과 같습니다
① 사건의 표시
② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인 또는 임대인이 법인, 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점. 사업장소재지)
③ 대리인이 신청할 때에는 그 성명과 주소
④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면첨부)
⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
⑥ 신청의 취지와 이유
; 신청이유에는 임대차 계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재
;임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을 기재
;우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재
⑦ 첨부서류의 표시
⑧ 연월일
⑨ 법원의 표시
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 발생한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다
임차권등기명령의 신청서류
임차권등기명령신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다
① 임차권등기명령신청서
② 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
③ 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
④ 임대차 계약서
⑤ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
⑥ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차 계약서
⑦ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차 계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차권등기명령의 효과
임차권등기명령의 법적효과는 다음과 같습니다
② 다만, 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다
① 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다
② 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 손해를 방지하기 위함입니다
부동산 전문가들은 고금리로 인한 집값과 전셋값의 하락이 어느 정도 지속 될 것으로 예상되어 당분간 임차권등기명령의 신청은 늘어날 것으로 예상하고 있습니다
임차인이 재산권을 스스로 지키기 위해서는 '임차권등기명령제도'를 잘 이해하고 있어야 합니다